上海政府的卖地阴谋
说起上海楼市，朋友们最关心的莫过于二个问题，房价会涨还是会跌，我买的房子会升值吗。
这个问题不好答，尤其是房产升值的问题，因为这要详细解析，开发商报价，买入价，卖出价，实际卖出价，等各种因素。篇幅所限，今天只讨论房价会涨会跌的问题。
一句话概括，房价继续会涨，但你买的房子永远是跌。
朋友们也许奇怪了，为何房涨我跌，其实这是一个板块的概念。
假设一下，到了2007年，上海人均GDP达到7500美金。当时的房价分布，会是怎么样一个情况。以人民广场为中心，最市中心的一圈20,000，其次的一圈(内环)15,000，到中环10,000，外环7,000。
如果这样的话，现在买市中心的人岂不是大发特发，只要买下坐等升值就行了。
可惜的是，市政府永远都比你聪明。而且说难听一点，投资生财，在目前中国仍是一件非常忌讳的事情，是政府非常不愿意看见发生的事。
所以目前市政府采取的策略是，根本不抛出市中心的土地，由外而内，板块开发。在每一个时间段，将该板块卖足价钱。
别看这二年徐汇，闵行，普陀房产开发热火朝天，与之形成强烈对比的是，黄浦(原)，卢湾，静安，几乎没有新建楼盘。以新闸路和建国西路为界，界内仅有中凯城市之光，国际丽都城，上海壹街区等几个屈指可数的新建楼盘。我更愿解释为，象征标点。
这二年的新建楼盘，几乎全都分布在长寿路沿线，徐家汇周边，以及莘庄闵行地区。这难道是巧合麽。
其实是有预谋的。
在2000年，居民的购买力约为4000~5000。政府暗自定下了大战略，使用板块规划。批地的情形是，如果想买房，你别无选择，4500只有普陀莘庄，高档的8000~10000，只有徐家汇和苏州河。
当到了2004年，居民的购买力上升至5000~8000。政府再放开虹口闸北，改唱虹闸杨。想想对呀，普陀区的7000我们都买了，虹口闸北卖9000，实在是很合理的事，于是购买力再被引去虹口闸北。
到2006年，政府可能会放开静安寺和老西门，作为新一区的高档住宅区。凭静安寺的品质，横向比较，卖15000很合理的。静安寺这二年故意没什么动作，后发优势，一拆起来就不得了。
最后到2008年，政府才最终放开南外滩，南京西路(南侧)，淮海中路，南京东路，凭着当时人们的购买力，再稍微舆论烘托一下，打浦桥都卖12000了，凭什么市中心不卖25000……整个上海楼市，完成了一个循环。
这个循环最大的奥妙，就在于板块开发。每一区政府卖给你的，都是最高价。政府吃进所有利益，购房者几乎没剩房产升值空间。普陀2002年卖8000？闸北2004卖10000？ 简直用完了10年的升值值。
都说徐匡迪做科学院院长，刚正不阿。其实徐匡迪最大的举动，是在他的任期内，完成了上海楼市大战略的奠基工作。整个大战略，最难办的是第一步，如何劝服人们用8000买普陀区。此步完成，以后9000，10000买虹口闸北，顺理成章。如果苏州河都能卖10000，黄浦江18000是毫无疑问的。
所以说，上海的楼市，永远会涨，分板块涨。徐汇普陀开发完了，政府就会掀起闸北虹口的开发热潮。
看看最近的趋势，前一阵子舆论猛攻长寿路曹家渡。而闸北虹口几乎没什么土地开发。只有些95，96年的房子，卖4000~5000。而现在可好，普陀告一段落，政府开始抛出闸北的地皮，新开几个楼盘，很容易卖到了7000~8000。横向比较，虹口公园没理由不好过曹杨的。
各位目前手里的房子，永远不涨。政府由外而内的大战略，决定了卖完一个板块，转炒一个板块，永不会帮衬你买下的，过气热点。更惨的是，我明明知道政府下一步会炒什么，明明看好某些热点，附近转转，却没有可投资的楼盘。
你们别不相信政府的能力。商人的决心是相对的，散漫的。而政府几乎*控着100%的舆论媒体，而且大战略第一步已经完成。以后要说服大众，静安寺好过徐家汇，不夜城好过曹家渡，真太容易了。 |
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